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28 octubre, 2020

El Milenio

Noticias de Sierras Chicas

¿De qué se trata la Ley de Alquileres?

A fines de junio entró en vigencia la nueva normativa que regula la locación de inmuebles en el país. Virginia Manzotti, presidenta del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, y Silvana Pesasi, de la firma unquillense Pesasi-Migliori, hablan sobre los alcances de la legislación, los principales cambios que plantea y el panorama del sector en Sierras Chicas.

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El pasado 30 de junio, el Congreso de la Nación promulgó la Ley 27.551, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones de inmuebles. La nueva normativa introduce varios cambios con respecto a la legislación anterior (del año 2015), desde la duración de los contratos y la forma en que se actualiza el valor de los alquileres, hasta la creación de un Programa Nacional de Alquiler Social destinado a personas en situación de vulnerabilidad.

Aunque podría suponerse que la nueva ley nace ante la necesidad de equilibrar los desajustes económicos y sociales provocados por la pandemia del nuevo coronavirus, lo cierto es que se trata de un proyecto que se empezó a gestar durante el gobierno de Mauricio Macri.

«Buscamos darles a los inquilinos soluciones concretas a los problemas típicos: lo difícil que es conseguir una garantía, quién se hace cargo de la comisión y con qué criterio se actualiza el alquiler», había expresado el ex mandatario nacional en 2018. La ley, que había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado, fue aprobada el pasado 11 de junio en el Senado, aunque sin el apoyo de la oposición.

Si bien la mayoría de los expertos coincide en que era necesaria una modificación de la normativa vigente, el cambiante devenir económico-político argentino aún arroja dudas sobre su impacto efectivo.

“Siempre hay que considerar diferentes posibilidades, todavía está en veremos el verdadero alcance de la ley. Por ahora es positivo lo que se está logrando, aspectos como la extensión de los contratos de dos a tres años dan cierta seguridad a los inquilinos a la hora de alquilar”, aventuró Silvana Pesasi, de la inmobiliaria unquillense Pesasi-Migliori.

Por su parte, Virginia Manzotti, presidenta del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), comentó a El Milenio que la normativa trae muchos beneficios, pero que dependerá de los corredores inmobiliarios comprender los detalles de su implementación.

“Desde el CPI consideramos que hay puntos a favor de ambas partes. La gran duda que se nos plantea tiene que ver con la actualización del ajuste”, señaló. “Los inquilinos no saben cuánto van a pagar en el mes trece, es decir, tienen garantizado el primer año, pero al comenzar el segundo van a estar atados al índice que determine el Banco Central”, expresó Manzotti.

“Va a ser una tarea importante del corredor inmobiliario matriculado tratar de acercar a propietarios e inquilinos para que lleguen al acuerdo deseado y que ninguna de las dos partes se vea perjudicada”, anticipó.

Superposición de normativas


Un dato clave para entender el alcance de esta nueva ley es que, si bien su promulgación la vuelve completamente operativa, al mismo tiempo, desde el 29 de marzo, rige en el país el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, que congela el precio de los alquileres e impide los desalojos por falta de pago hasta el 30 de septiembre. Foto E. Parrau/El Milenio.


Un dato clave para entender el alcance de esta nueva ley es que, si bien su promulgación la vuelve completamente operativa, al mismo tiempo, desde el 29 de marzo, rige en el país el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, que congela el precio de los alquileres e impide los desalojos por falta de pago hasta el 30 de septiembre. Por ello, la nueva ley no podrá aplicarse plenamente hasta fines de este año.

“No ha habido muchas consultas o dudas, principalmente porque muchos contratos todavía están abarcados por el DNU”, explicó Pesasi y agregó: “Afortunadamente, los propietarios e inquilinos están muy atentos y conocen los alcances del decreto y de la nueva ley”.

En la misma línea, Manzotti señaló que muchos profesionales esperaban que la ley se sancionara una vez finalizado el período que contempla el DNU y que, por ello, en estos momentos “el mercado solo está reajustando algunos criterios en los valores de los inmuebles”.

El impacto en Sierras Chicas


Las características naturales de la zona y su ubicación estratégica proponen un escenario inmobiliario más optimista para Sierras Chicas. Foto E. Parrau/El Milenio.


“Con la pandemia, el DNU y la nueva Ley de Alquileres, van a pasar seis o siete meses hasta que el sector se acomode a la nueva normalidad”, sentenció la titular del CPI. “Venimos en caída libre hace 36 meses, estamos en el piso más bajo de la historia en materia de venta de inmuebles”, se lamentó Manzotti.

“Nos va a llevar un año como mínimo volvernos a posicionar como mercado y sacar el rubro adelante. Por suerte el cordobés siempre se reinventa con respecto al tema de los montos y valores de venta. Cuando se tuvo que pesificar, se pesificó. Estamos en una tormenta, pero creo que pronto saldrá el sol para el sector inmobiliario”, manifestó con esperanza la representante del órgano profesional.

Afortunadamente, el panorama es un poco más optimista en Sierras Chicas, donde las características naturales y su posición estratégica mantienen a la región como una buena opción para el alquiler, compra y venta de inmuebles.

“La actividad inmobiliaria viene muy golpeada hace varios años, 2019 fue muy difícil, pero ahora estamos viendo una mayor cantidad de alquileres en la zona”, manifestó Pesasi, quien señaló que también se vienen recuperando de meses de inactividad a raíz de la cuarentena.

“Unquillo en particular es una zona que le va bien por su ubicación y sus características, además la necesidad habitacional de las personas siempre será una constante. Nuestra situación es diferente a la de los grandes centros urbanos”, analizó la profesional.

Los puntos más importantes


  • El plazo mínimo de la locación del inmueble será tres años.
  • Los precios se actualizarán anualmente a través de un índice elaborado todos los meses por el Banco Central. El mismo estará conformado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
  • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a facilitar el acceso al alquiler de una vivienda digna mediante contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
  • No podrá exigirse al locatario (inquilino) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
  • El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven la propiedad ni de las expensas extraordinarias.
  • Los locadores (propietarios) deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario.
  • Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Afip dentro de los plazos que disponga este organismo.