“Countries de mentirita”

Después de numerosos debates y unas cuantas idas y vueltas, el nuevo Código Civil y Comercial comenzará a regir a partir del próximo 1 de agosto. Sin embargo, aún quedan numerosos puntos cuya implementación concreta permanece en la incertidumbre. Uno de estos aspectos compete especialmente a un tema polémico en las Sierras Chicas: los countries y barrios cerrados.

En los countries, las calles y plazas son propiedad de sus residentes; mientras que en los barrios cerrados, las calles y plazas son públicas a pesar de que estén perimetradas y vigiladas.
En los countries, las calles y plazas son propiedad de sus residentes; mientras que en los barrios cerrados, las calles y plazas son públicas a pesar de que estén perimetradas y vigiladas.

Por Redacción El Milenio 

Desde la década del ’90, los emprendimientos urbanos cerrados no han parado de crecer y las Sierras Chicas han sido particularmente testigos de este acontecimiento. Se trata de un asunto que, como señala el abogado de Villa Allende Jorge D’Alessandro, ya genera controversias con la legislación actual.

“En Villa Allende y en casi toda la zona de Sierras Chicas no existe el régimen del country, son todos barrios cerrados”, comentó el abogado y explicó que un country, como Las Delicias, está basado en un sistema de propiedad horizontal y es el mismo country el que presta los servicios a sus residentes de recolección de residuos, mantenimiento de calles, poda, etc. En cambio, en el barrio cerrado, las calles y plazas son públicas, por ende la Municipalidad tiene la responsabilidad de brindar estos servicios, ya que sus residentes pagan la tasa inmobiliaria por servicios a la propiedad.

“Generalmente los vecinos quieren que el barrio cerrado sea un country. Y ahí es donde empiezan los problemas, porque las calles son públicas, entonces debería poder entrar cualquiera. El barrio pone un control en la puerta y se dan conflictos cuando la gente quiere entrar a caminar y no se lo permiten, o cuando va a entrar un remis y lo hacen abrir el baúl. En realidad la gente que está ahí no tiene autoridad para hacer eso. Es un abuso de derecho”, explicó el jurista y agregó que generalmente los municipios permiten la perimetración de estos barrios por arreglos en materia de vigilancia y seguridad. “No existe la figura legal del barrio cerrado. Son countries de mentirita”, concluyó D’Alessandro.

Nuevo Código

A partir del nuevo Código Civil y Comercial que entrará en vigencia el próximo mes, los barrios cerrados, countries, parques industriales, clubes de campo, condominios y similares serán incluidos en la categoría de conjuntos inmobiliarios y debrán asimilarse a un régimen especial de propiedad horizontal similar al que poseen los edificios y los verdaderos countries.

También podrán inscribirse como asociaciones civiles, mientras que hasta hoy la mayoría figuraba como sociedad anónima. Esto eximirá a los propietarios de pagar IVA e Impuesto a las Ganancias en sus expensas. Además el régimen de propiedad horizontal brinda al consorcio más herramientas para accionar sobre los morosos, ya que el mantenimiento de los espacios comunes y el pago de las expensas está dentro del contrato de propiedad.

Sin embargo, según explica D’Alessandro la conformación de un régimen legal como el que propone el nuevo Código requiere un nivel de acuerdo mayor entre los propietarios que el que actualmente existe en los barrios cerrados y aún está en duda cómo se llevará a cabo la implementación específica. “Esto es una caja de pandora. Hay pautas generales pero cuando hablamos de caso en particular se complica la cuestión”, declaró el abogado.

countries tapa

El caso Sierras Chicas

Lo cierto es que el futuro de countries, housings y barrios cerrados en Sierras Chicas con la aplicación del nuevo Código es incierto. “La gente no sabe cuál es el alcance real de la figura del barrio cerrado. Con el código nuevo tampoco se termina de solucionar eso; porque se ha delegado la aplicación en cada una de las jurisdicciones, provinciales y municipales. Villa Allende tendrá una particularidad y te exigirá tal cosa, en Mendiolaza otra, etc.”, señaló D’Alessandro y agregó que las decisiones de los jueces y las autoridades de aplicación en cada caso serán las que guíen la implementación del nuevo Código.

Mendiolaza y Villa Allende son las ciudades del corredor con mayor cantidad de urbanizaciones de este tipo. En ambas ciudades se permiten tanto los countries como los barrios cerrados y en la práctica se dan formas mixtas en las que la Municipalidad presta algunos servicios como la recolección de residuos y los barrios privados se hacen cargo de otros. Sin embargo, en ambos casos no existe una legislación particular para este tipo de emprendimientos y las ordenanzas sólo regulan aspectos urbanísticos y edilicios, pero no cuestiones jurídicas tales como si se constituyen como sociedades anónimas o asociaciones civiles.

En cuanto a las reformas que establece el nuevo Código, el intendente Daniel Salibi señaló que aún no se tiene conocimiento preciso de las mismas pero que no se prevén cambios en la legislación vigente ya que este tipo de urbanizaciones son parte de la estética de “ciudad-campo” de Mendiolaza. Mientras tanto en Villa Allende, el concejal Mario Quiroga señaló que estos temas están siendo actualmente discutidos por el Consejo Municipal de Ambiente.

Por su parte en Río Ceballos, el ordenamiento territorial vigente no permite la formación de countries. Los barrios cerrados que se formaron antes de la reglamentación actual no tienen un marco legal que los ampare, aseguró el intendente Sergio Spicogna, y la Municipalidad puede exigir la apertura de sus calles en cualquier momento. Algo similar ocurre en Unquillo, donde están prohibidos los countries y barrios cerrados desde el 2013, y en Salsipuedes, donde no existen urbanizaciones cerradas y cada emprendimiento se somete a evaluación particular, según declaró el intendente Sergio Cornejo.

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